Вопросы компенсации являются наиболее распространенными среди правообладателей, чьи объекты попали в распоряжение об изъятии.

Начнем с того, что в целом процедура изъятия для государственных или муниципальных нужд закреплена в ГК РФ и уточнена положениями ЗК РФ.

Так, согласно ст. 56.8. ЗК РФ размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Что учитывается при определении размера возмещения?

При определении размера возмещения в него включаются:

1. рыночная стоимость земельных участков или рыночная стоимость иных прав, подлежащих прекращению,

2. убытки, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Возникает абсолютно логичный вопрос - а почему по спорам об изъятии объектов недвижимости применяются нормы, регулирующие порядок и способ изъятия земельного участка? Все просто. Это объясняется тем, что специальной нормы, посвященной определению порядка изъятия зданий, помещений и других капитальных объектов не предусмотрено и в этой связи применяется аналогия права.

На какую дату определяется размер компенсации?

Несколькими годами ранее, когда только начиналось массовое изъятие объектов недвижимости для государственных нужд, недвижимость оценивалась на дату, предшествующую распоряжению об изъятии. Это было обусловлено следующей нормой: стоимость изымаемого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта, для целей размещения которого осуществляется изъятие (см. ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ).

Но, согласитесь, миллион сейчас и миллион через полтора года - разные деньги. Такого же мнения были собственники, чьи гаражи попали в распоряжение об изъятии. По их мнению, вышеуказанное положение противоречило Конституции РФ, поскольку лишало собственников права получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение для государственных нужд принадлежащего им недвижимого имущества, и в этой связи была подана жалоба в КС РФ.

Конституционный суд признал оспариваемую норму не соответствующей Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке для государственных нужд по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территорий, она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры территории в рамках реализации проекта, и тем самым препятствует предоставлению его собственнику равноценного возмещения (Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 N 9-П "По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова").

И с того момента рыночная стоимость должна оцениваться по состоянию на дату рассмотрения спора.

Первоначальная цена занижена?

Как показывает практика, цена, предложенная городом, занижена. И ее нужно оспаривать в судебном порядке.

Для этого нужно сделать следующее: после получения соглашения об изъятии не подписывать его, а ждать истечения срока его действия (может быть 30, 45 и 90 - зависит от целей изъятия) и после - будет подан иск в суд.

Перед заседанием нужно подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом. Это будет являться шагом к назначению судебной экспертизы, по которой цена будет увеличена.

Как показывает практика Арбитражного суда г. Москвы, размер возмещения может быть увеличен даже в 2 и 3 раза. Например:

1. ДГИ предложил 418 069 863 рубля, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 885 698 583 рубля и имущественная выгода правообладателя составила 467 628 720 рублей (Дело № А40-233827/2024).

2. ДГИ предложил 480 979 000 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 772 615 187 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 291 636 187 рублей (Дело № А40-292230/2024).

3. ДГИ предложил 13 137 425 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 25 841 000 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 12 703 575 рублей(Дело № А40-182123/2024).

Таким образом, для увеличения размера возмещения необходимо:

1. подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом.

2. обосновать убытки, причиненные изъятием.

Мы считаем, что единообразная судебная практика и резкий скачок стоимости всей недвижимости по Москве и области создают все необходимые условия для оспаривания размера возмещения, указанного в проекте об изъятии, и получения по-настоящему рыночной компенсации за изъятие, отвечающей интересам правообладателя. Главное - грамотная стратегия в суде и внушительное досудебное заключение эксперта, отвечающее требованиям законодательства, которое будет являться основанием для назначения судебной экспертизы и увеличения стоимости изымаемого объекта по решению суда.

Для связи со специалистами:

+7(495) 540-55-71

info@fortomfo.com

Ни для кого не секрет, что в последние несколько лет Департамент активно ведет работу по изъятию зданий, помещений и земель для государственных нужд. Так, например, даже за полгода 2024 года, по данным Росреестра, было изъято более 1,8 млн кв.м. объектов недвижимого имущества. А сейчас - в 2025 году - эти цифры в несколько раз больше.

В список имущества, подлежащего изъятию, попадают абсолютно разные районы по всей Москве: Дмитровский район Северного административного округа (САО) города Москвы (Распоряжение от 08.09.2025 № 98552), Ново-Переделкино Западного административного округа (ЗАО) города Москвы (Распоряжение от 10.09.2025 № 99805) и другие.

При этом цели изъятия могут быть следующими: реновация и, например, комплексное развитие территории. Подавляющее большинство распоряжений в настоящее время направлено на реализацию постановлений Правительства Москвы “О комплексном развитии территорий нежилой застройки города Москвы”. Именно поэтому в рамках настоящей статьи разберем ключевые моменты, связанные с изъятием недвижимости в связи с включением объекта в зону КРТ.

Что такое КРТ?

За содержанием, особенностями и нюансами комплексного развития территории нужно обращаться к положениям ст. 64-71 Градостроительного кодекса РФ. Отметим ключевые положения:

Целями КРТ является создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, повышение эффективности использования территорий и обеспечение сбалансированного и устойчивого развития.

А на официальном сайте программы уверяют, что реализация проектов комплексного развития территорий в Москве позволит создать новые зоны роста для бизнеса и точки притяжения для жителей города. Преобразованные территории вновь станут драйвером экономики Москвы.

Карта реализации проектов КРТ наглядно демонстрирует объем недвижимости, которая будет изъята и реализована городом:

Безусловно, перспективы у данной программы есть и ее цели направлены на улучшение, в частности, экономики, что благополучно скажется на жителях Москвы и области. Но в момент изъятия в невыгодном положении оказывается текущий собственник объекта, попавшего в распоряжение. Почему мы так считаем - расскажем в конце материала.

Какой порядок принятия решения о включении зоны в КРТ? Сколько времени занимает процесс?

Комплексное развитие территории может осуществляться там, где есть:

● аварийные объекты капитального строительства, подлежащие сносу или реконструкции;

● самовольные постройки;

● объекты, подлежащие сносу или реконструкции по адресным программам;

● объекты, нарушающие градостроительные регламенты.

Но стоит учитывать, что в границы КРТ могут быть включены иные объекты недвижимости, которые не соответствуют вышеупомянутым критериям, но находятся в границах того же элемента планировочной структуры. Это означает, что застройщик может выбрать наиболее перспективную для себя территорию для будущей застройки, выявить, например, пару аварийных объектов и включить в желаемую площадь реализации проекта “чистую” недвижимость.

Само решение об установлении зоны КРТ может приниматься на разных уровнях - от Правительства до местной администрации. Все зависит от источника финансирования будущего проекта.

Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из следующих этапов (см. п. 6 ст. 66 ГрК РФ):

1) подготовка проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его согласование;

2) опубликование проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

3) проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки;

4) принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его опубликование;

5) проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);

6) заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);

7) подготовка документации по планировке территории, предусматривающей очередность планируемого развития территории жилой застройки, утверждение данной документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки;

8) выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, а также иных необходимых мероприятий.

Полагаем, что вас, как правообладателей, больше интересуют вопросы, связанные с порядком изъятия объектов, находящихся в зоне КРТ. Далее поговорим об этом более предметно.

Моя недвижимость в зоне КРТ: чего ожидать от власти?

После принятия решения о КРТ и, соответственно, начала реализации проекта, вся недвижимость в пределах территории будущей застройки будет изъята (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ; ст. ст. 66, 67 ГрК РФ).

Копию решения об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости уполномоченный орган направляет правообладателю земельного участка в течение семи рабочих дней с даты его принятия (пп. 4 п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости должно содержать помимо прочего выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ).

Если соглашение не заключено в течение месяца со дня предоставления правообладателю земельного участка проекта соглашения для ознакомления, изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости происходит принудительно через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляются лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, уполномоченным органом либо юридическим лицом, созданным РФ или субъектом РФ и обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории, на банковский счет правообладателя, а при отсутствии информации о счете - на депозит нотариуса (п. п. 9, 11 ст. 56.12 ЗК РФ; ч. 5 ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате; ст. 860.11 ГК РФ).

При этом обратите внимание на то, что факт изъятия является бесспорным. Решение суда об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ). Именно поэтому немного ранее мы и упомянули, что в момент изъятия в невыгодном положении оказывается текущий собственник объекта, попавшего в распоряжение.

Цена, указанная в соглашении, финальная?

Как показывает практика, цена, предложенная городом, занижена. И ее нужно оспаривать в судебном порядке.

Для этого нужно сделать следующее: после получения соглашения об изъятии не подписывать его, а ждать истечения срока его действия.

Перед заседанием нужно подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом. Это будет являться шагом к назначению судебной экспертизы, по которой цена будет увеличена.

Как показывает практика Арбитражного суда г. Москвы, размер возмещения может быть увеличен даже в 2 и 3 раза. Например:

1. ДГИ предложил 418 069 863 рубля, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 885 698 583 рубля и имущественная выгода правообладателя составила 467 628 720 рублей (Дело № А40-233827/2024).

2. ДГИ предложил 480 979 000 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 772 615 187 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 291 636 187 рублей (Дело № А40-292230/2024).

3. ДГИ предложил 13 137 425 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 25 841 000 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 12 703 575 рублей (Дело № А40-182123/2024).

Таким образом, для увеличения размера возмещения необходимо:

1. подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом.

2. обосновать убытки, причиненные изъятием.

Процедура изъятия для государственных или муниципальных нужд закреплена в ГК РФ и уточнена положениями ЗК РФ.

Так, согласно ст. 56.8. ЗК РФ размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

И именно размер возмещения является предметом спора в делах об изъятии объектов недвижимости.

Что получится отсудить у Департамента?

В размер возмещения включается:

1. рыночная стоимость земельных участков или рыночная стоимость иных прав, подлежащих прекращению,

2. убытки, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Таким образом, многие правообладатели заблуждаются, когда считают, что при изъятии выплачивается только рыночная стоимость. На практике довольно весомую часть выплаты составляют убытки. Так, например, в состав выкупной цены земельного участка может быть включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово-ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб) (п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

На какую дату определяется размер компенсации?

Несколькими годами ранее, когда только начиналось массовое изъятие объектов недвижимости для государственных нужд, недвижимость оценивалась на дату, предшествующую распоряжению об изъятии. Это было обусловлено следующей нормой: стоимость изымаемого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта, для целей размещения которого осуществляется изъятие (см. ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ).

Но, согласитесь, два миллиона сейчас и миллион через полтора года - разные деньги. Такого же мнения были собственники, чьи гаражи попали в распоряжение об изъятии. По их мнению, вышеуказанное положение противоречило Конституции РФ, поскольку лишало собственников права получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение для государственных нужд принадлежащего им недвижимого имущества, и в этой связи была подана жалоба в КС РФ.

Конституционный суд признал оспариваемую норму не соответствующей Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке для государственных нужд по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территорий, она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры территории в рамках реализации проекта, и тем самым препятствует предоставлению его собственнику равноценного возмещения (Постановление Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 № 9-П "По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова").

И с того момента рыночная стоимость должна оцениваться по состоянию на дату рассмотрения спора.

Рассмотрим сроки на примере. Распоряжение об изъятии было принято 20.05.2025, соглашение направили 01.07.2025, а с иском в суд обратились лишь в середине августа. Вопрос о назначении судебной экспертизы был рассмотрен судом в октябре 2025, а сама экспертиза начала проводиться в декабре 2025.

Таким образом, согласно вышеуказанной позиции Конституционного суда, рыночная стоимость объекта и убытки будут оцениваться на дату проведения судебной экспертизы, а именно по состоянию на декабрь 2025. При этом судами не будет учитываться довод ДГИ об определении рыночной стоимости объекта по состоянию на дату издания распоряжения, поскольку данная позиция незаконна.

При всем при этом стоит учитывать, что в качестве убытков не будут учитываться договоры аренды, заключенные после издания распоряжения об изъятии. В противном случае уже вы, как правообладатель, будете считаться участником судебного процесса, злоупотребляющего своими процессуальными правами.

Есть ли смысл судиться с Департаментом?

Безусловно, смысл есть. И тому доказательство судебная практика.

Цена, предложенная городом, занижена. И ее нужно оспаривать в судебном порядке. Например, ДГИ предложил 480 979 000 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 772 615 187 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 291 636 187 рублей (Дело № А40-292230/2024).

Для того, чтобы добиться аналогичного успеха, после получения соглашения об изъятии нужно не подписывать его, а ждать истечения срока его действия и после - отслеживать иск в суде.

Перед заседанием нужно подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом. Это будет являться шагом к назначению судебной экспертизы, по которой цена будет увеличена.

Мы полагаем, что в современном юридическом и экономическом контексте наличие единообразной судебной практики и быстрый рост стоимости недвижимости во всей Москве создают особые условия для тех, кто желает оспорить сумму возмещения, указанную в предварительном проекте об изъятии имущества. Этот скачок в стоимости объектов недвижимости делает возможным добиться назначения такой оценки, которая более точно отражает рыночную стоимость изымаемого имущества, что, в свою очередь, позволяет правообладателю получить компенсацию, полностью соответствующую текущему уровню цен и его интересам.

Ключевым аспектом в этом процессе является разработка правильной и взвешенной стратегии защиты в суде. Важным элементом является также подготовка качественного и внушительного досудебного заключения эксперта — документа, который должен полностью отвечать требованиям действующего законодательства. Такой документ не только служит важной ступенью в доказательственной базе, но и является основанием для назначения судебной экспертизы. В результате грамотно подготовленная экспертиза и правильно сформулированные аргументы позволяют добиться увеличения стоимости изымаемого имущества по решению суда.

Таким образом, успешное оспаривание размера возмещения во многом зависит от сочетания профессиональной юридической стратегии, качественной экспертной оценки и знания правовых механизмов, позволяющих добиться максимально объективной и рыночной оценки имущества при его изъятии.

Для начала напомним, что цена, предложенная городом в соглашении об изъятии, не является окончательной. Согласно действующему законодательству, у вас есть возможность оспорить оценку ДГИ г. Москвы и получить увеличенный размер компенсации.

Но возникает вопрос - оспаривать можно только в суде или можно попробовать на этапе рассылки соглашений договориться о пересмотре стоимости?

До обращения с иском об изъятии в суд, Департамент направляет каждому правообладателю определенный комплект документов: отчет об оценке (в нем указывается выкупная стоимость), а также проект соглашения об изъятии.

На изучение вам дается от 30 до 90 дней - срок прописывается в соглашении.

В теории вы можете представить свою оценку рыночной стоимости объекта, направить дополнительные документы в обоснование расчета убытков вместе с подписанным проектом соглашения со своими комментариями и изменениями.

Но на практике “на досудебном” этапе вопрос с увеличением стоимости не решается: либо соглашение подписывается в первоначальном виде, либо вопрос об изъятии передается в суд.

Такой порядок законом не предусмотрен. Подобные исковые заявления либо оставляют без рассмотрения, либо объединяют с иском ДГИ об изъятии, либо приостанавливают до вынесения решения по иску об изъятии. Варианты развития событий зависят от стадии процедуры изъятия со стороны органа власти.

Суды считают, что “исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения” представляет собой подмену понятий и определенных законом процедур, и потому не может рассматриваться в качестве самостоятельного спора.

Наиболее распространенный случай - объединение дел в одно производство при условии, что иск Департамента об изъятии уже находится в производстве суда. В обосновании ходатайства об объединении орган власти ссылается на ч. 2.1 ст. 130 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеется несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения (см. напр., Определение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2024 по делу № А40-166087/24-191-1244).

Но также нередки случаи, когда в иске об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения об изъятии, правообладателю отказывают. Как правило, это случаи, когда спор об изъятии уже был рассмотрен судом и вынесено решение о выплате возмещения по отчету города. Но собственник с такой ценой не согласен и обращается с отдельным иском, в котором просит, в частности, установить иной размер возмещения.

Так, например, в одном из дел правообладатель так и поступил. В материалы дела гос. орган представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований со ссылкой на то, что по другому делу Арбитражный суд города Москвы уже изъял у истца для государственных нужд недвижимое имущество, установил порядок и условия возмещения. Именно в рамках данного дела правообладателю было необходимо реализовывать все свои несогласия с условиями рассматриваемых судом порядка и условий возмещения, поскольку согласно п.6 ст.279 Гражданского кодекса РФ и п.10 ст.10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае принудительного изъятия недвижимого имущества условия такого изъятия определяются судом.

Суд также отметил, что фактически доводы иска направлены на несогласие с судебным актом (дело, по которому имущество было изъято), может быть реализовано заинтересованной стороной путем его апелляционного, кассационного и надзорного обжалования. Заявление в суд иска об урегулировании разногласий, уже фактически рассмотренных судом в ином судопроизводстве, недопустимо, поскольку фактически направлено на пересмотр сделанных судом при рассмотрении иного дела выводов и принятых по делу процессуальных решений (см.напр., Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2025 по делу № А40-185757/24-176-1465).

Таким образом, самый оптимальный и прямо установленный законом вариант повышения размера возмещения - назначение судебной экспертизы по вопросу установления рыночной цены недвижимости в деле по иску Департамента об изъятии.

Для этого нужно сделать следующее: после получения соглашения об изъятии не подписывать его, а ждать истечения срока его действия (может быть 30, 45 и 90 - зависит от целей изъятия) и после - будет подан иск в суд.

Перед заседанием нужно подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом. Это будет являться шагом к назначению судебной экспертизы, по которой цена будет увеличена.

Почти каждый третий собственник земельного участка, здания или помещения сдает свою недвижимость в аренду. И не редко такие арендаторы - это крупные сети с почти кабальными условиями договоров аренды.

Например, довольно часто встречаются случаи, когда в договоре аренды содержатся условия об обязанности арендодателя компенсировать в полном объеме стоимость произведенных неотделимых улучшений в случае досрочного прекращения договорных отношений. Однако на практике такие суммы могут доходить до нескольких десятков миллионов.


Обычно требования об оплате убытков (включая компенсацию неотделимых улучшений) направляются арендатору после того, как стало известно о планируемом факте изъятия, то есть с момента издания распоряжения или в случае уведомления арендаторов самим собственником объекта недвижимости.


Однако не стоит удовлетворять требования арендаторов безоговорочно, не допуская возможности минимизировать финансовые издержки или вовсе от них избавиться.



Что говорит закон по вопросам расчетов с бывшими арендаторами?

В данном случае мы должны обращаться в первую очередь к положениям Земельного Кодекса РФ. Особенность правового регулирования изъятия заключается в том, что нормы выстроены именно на выкупе земельного участка (как основного объекта), и в связи с изъятием участка в состав компенсации включается рыночная стоимость зданий и сооружений на нем расположенных, включая убытки в виде аренды (см. напр., ст. 56.8. ЗК РФ).

В соответствии с п. 8 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры, с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, со дня прекращения права собственности ответчика автоматически перестают действовать и все связанные с ней договоры. В частности - договоры аренды, а также зданий и строений, на ней расположенных (п. 4 ст. 279 ГК РФ). При этом обязанности по расчету с контрагентами остаются за бывшим собственником, так как государство их на себя не принимает.

Поэтому, если изымаемая земля или здания и сооружения на ней заложены или сданы в аренду, ответчик должен был озаботиться, чтобы сумма возмещения включала и те денежные средства, которые надо выплатить контрагентам в связи с прекращением договоров с ними.

На основании ст. 56.11. ЗК РФ в случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости (п. 7).

А согласно п. 8 правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи.

А как эта ситуация развивается в практике?

Убытки арендаторов подлежат учету в составе возмещения собственнику, если доказана их причинно-следственная связь с изъятием и экономическая обоснованность. В связи с чем бремя доказывания фактически ложится на арендатора, интерес которого заключен во взыскании понесенных убытков (Постановление АСМО от 02.07.2025 по делу № А40-187760/2024).

В этой связи принципиальное значение приобретает вопрос определения суммы убытков третьих лиц, прежде всего арендаторов. Такой вопрос должен ставиться перед судебным оценщиком (Постановление АСМО от 17.03.2025 по делу № А40-43650/2024).

Дополнительно стоит отметить, что если в процессе арендатор на заявится, то в дальнейшем третье лицо теряет такой способ защиты, как подача иска о возмещении убытков с того же собственника, имущество которого изымается (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2025 по делу № А40-187760/24).

В случае если собственник изымаемой недвижимости не выплатит взысканные судом убытки третьего лица, рассчитанные по судебной оценке, последний имеет право обратиться с отдельным иском к бывшему собственнику изъятой недвижимости за взысканием убытков в судебном порядке, так как именно на его счет, в силу п. 8 ст. 56.11 ЗК, поступает денежная компенсация (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2025 по делу № А40-43650/2024).

Как нужно действовать, чтобы минимизировать риски и сократить финансовые издержки?

1. Предложить всем арендаторам в письменной форме принять участие в споре об изъятии. В данном уведомлении сообщить, что расторжение вызвано объективными причинами (Распоряжением об изъятии) и средства будут выплачены в размере, установленным судом на основании судебной экспертизы.

2. Обосновать суду факт наличия убытков в виде выплаты стоимости неотделимых улучшений, штрафов и иных выплат в пользу арендаторов, предложить суду поставить перед экспертом соответствующий вопрос.

3. После вступления решения суда в законную силу и получения средств выплатить причитающиеся суммы арендаторам (на основании заключения эксперта и решения суда).

Для связи со специалистами:
+7(495) 540-55-71
info@fortomfo.com