Ни для кого не секрет, что в последние несколько лет Департамент активно ведет работу по изъятию зданий, помещений и земель для государственных нужд. Так, например, даже за полгода 2024 года, по данным Росреестра, было изъято более 1,8 млн кв.м. объектов недвижимого имущества. А сейчас - в 2025 году - эти цифры в несколько раз больше.
В список имущества, подлежащего изъятию, попадают абсолютно разные районы по всей Москве: Дмитровский район Северного административного округа (САО) города Москвы (Распоряжение от 08.09.2025 № 98552), Ново-Переделкино Западного административного округа (ЗАО) города Москвы (Распоряжение от 10.09.2025 № 99805) и другие.
При этом цели изъятия могут быть следующими: реновация и, например, комплексное развитие территории. Подавляющее большинство распоряжений в настоящее время направлено на реализацию постановлений Правительства Москвы “О комплексном развитии территорий нежилой застройки города Москвы”. Именно поэтому в рамках настоящей статьи разберем ключевые моменты, связанные с изъятием недвижимости в связи с включением объекта в зону КРТ.
Что такое КРТ?
За содержанием, особенностями и нюансами комплексного развития территории нужно обращаться к положениям ст. 64-71 Градостроительного кодекса РФ. Отметим ключевые положения:
Целями КРТ является создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, повышение эффективности использования территорий и обеспечение сбалансированного и устойчивого развития.
А на официальном сайте программы уверяют, что реализация проектов комплексного развития территорий в Москве позволит создать новые зоны роста для бизнеса и точки притяжения для жителей города. Преобразованные территории вновь станут драйвером экономики Москвы.
Карта реализации проектов КРТ наглядно демонстрирует объем недвижимости, которая будет изъята и реализована городом:
В список имущества, подлежащего изъятию, попадают абсолютно разные районы по всей Москве: Дмитровский район Северного административного округа (САО) города Москвы (Распоряжение от 08.09.2025 № 98552), Ново-Переделкино Западного административного округа (ЗАО) города Москвы (Распоряжение от 10.09.2025 № 99805) и другие.
При этом цели изъятия могут быть следующими: реновация и, например, комплексное развитие территории. Подавляющее большинство распоряжений в настоящее время направлено на реализацию постановлений Правительства Москвы “О комплексном развитии территорий нежилой застройки города Москвы”. Именно поэтому в рамках настоящей статьи разберем ключевые моменты, связанные с изъятием недвижимости в связи с включением объекта в зону КРТ.
Что такое КРТ?
За содержанием, особенностями и нюансами комплексного развития территории нужно обращаться к положениям ст. 64-71 Градостроительного кодекса РФ. Отметим ключевые положения:
Целями КРТ является создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, повышение эффективности использования территорий и обеспечение сбалансированного и устойчивого развития.
А на официальном сайте программы уверяют, что реализация проектов комплексного развития территорий в Москве позволит создать новые зоны роста для бизнеса и точки притяжения для жителей города. Преобразованные территории вновь станут драйвером экономики Москвы.
Карта реализации проектов КРТ наглядно демонстрирует объем недвижимости, которая будет изъята и реализована городом:
Безусловно, перспективы у данной программы есть и ее цели направлены на улучшение, в частности, экономики, что благополучно скажется на жителях Москвы и области. Но в момент изъятия в невыгодном положении оказывается текущий собственник объекта, попавшего в распоряжение. Почему мы так считаем - расскажем в конце материала.
Какой порядок принятия решения о включении зоны в КРТ? Сколько времени занимает процесс?
Комплексное развитие территории может осуществляться там, где есть:
● аварийные объекты капитального строительства, подлежащие сносу или реконструкции;
● самовольные постройки;
● объекты, подлежащие сносу или реконструкции по адресным программам;
● объекты, нарушающие градостроительные регламенты.
Но стоит учитывать, что в границы КРТ могут быть включены иные объекты недвижимости, которые не соответствуют вышеупомянутым критериям, но находятся в границах того же элемента планировочной структуры. Это означает, что застройщик может выбрать наиболее перспективную для себя территорию для будущей застройки, выявить, например, пару аварийных объектов и включить в желаемую площадь реализации проекта “чистую” недвижимость.
Само решение об установлении зоны КРТ может приниматься на разных уровнях - от Правительства до местной администрации. Все зависит от источника финансирования будущего проекта.
Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из следующих этапов (см. п. 6 ст. 66 ГрК РФ):
1) подготовка проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его согласование;
2) опубликование проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
3) проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки;
4) принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его опубликование;
5) проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);
6) заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);
7) подготовка документации по планировке территории, предусматривающей очередность планируемого развития территории жилой застройки, утверждение данной документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки;
8) выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, а также иных необходимых мероприятий.
Полагаем, что вас, как правообладателей, больше интересуют вопросы, связанные с порядком изъятия объектов, находящихся в зоне КРТ. Далее поговорим об этом более предметно.
Моя недвижимость в зоне КРТ: чего ожидать от власти?
После принятия решения о КРТ и, соответственно, начала реализации проекта, вся недвижимость в пределах территории будущей застройки будет изъята (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ; ст. ст. 66, 67 ГрК РФ).
Копию решения об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости уполномоченный орган направляет правообладателю земельного участка в течение семи рабочих дней с даты его принятия (пп. 4 п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).
Соглашение об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости должно содержать помимо прочего выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ).
Если соглашение не заключено в течение месяца со дня предоставления правообладателю земельного участка проекта соглашения для ознакомления, изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости происходит принудительно через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляются лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, уполномоченным органом либо юридическим лицом, созданным РФ или субъектом РФ и обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории, на банковский счет правообладателя, а при отсутствии информации о счете - на депозит нотариуса (п. п. 9, 11 ст. 56.12 ЗК РФ; ч. 5 ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате; ст. 860.11 ГК РФ).
При этом обратите внимание на то, что факт изъятия является бесспорным. Решение суда об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ). Именно поэтому немного ранее мы и упомянули, что в момент изъятия в невыгодном положении оказывается текущий собственник объекта, попавшего в распоряжение.
Какой порядок принятия решения о включении зоны в КРТ? Сколько времени занимает процесс?
Комплексное развитие территории может осуществляться там, где есть:
● аварийные объекты капитального строительства, подлежащие сносу или реконструкции;
● самовольные постройки;
● объекты, подлежащие сносу или реконструкции по адресным программам;
● объекты, нарушающие градостроительные регламенты.
Но стоит учитывать, что в границы КРТ могут быть включены иные объекты недвижимости, которые не соответствуют вышеупомянутым критериям, но находятся в границах того же элемента планировочной структуры. Это означает, что застройщик может выбрать наиболее перспективную для себя территорию для будущей застройки, выявить, например, пару аварийных объектов и включить в желаемую площадь реализации проекта “чистую” недвижимость.
Само решение об установлении зоны КРТ может приниматься на разных уровнях - от Правительства до местной администрации. Все зависит от источника финансирования будущего проекта.
Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из следующих этапов (см. п. 6 ст. 66 ГрК РФ):
1) подготовка проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его согласование;
2) опубликование проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
3) проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки;
4) принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его опубликование;
5) проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);
6) заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);
7) подготовка документации по планировке территории, предусматривающей очередность планируемого развития территории жилой застройки, утверждение данной документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки;
8) выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, а также иных необходимых мероприятий.
Полагаем, что вас, как правообладателей, больше интересуют вопросы, связанные с порядком изъятия объектов, находящихся в зоне КРТ. Далее поговорим об этом более предметно.
Моя недвижимость в зоне КРТ: чего ожидать от власти?
После принятия решения о КРТ и, соответственно, начала реализации проекта, вся недвижимость в пределах территории будущей застройки будет изъята (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ; ст. ст. 66, 67 ГрК РФ).
Копию решения об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости уполномоченный орган направляет правообладателю земельного участка в течение семи рабочих дней с даты его принятия (пп. 4 п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).
Соглашение об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости должно содержать помимо прочего выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ).
Если соглашение не заключено в течение месяца со дня предоставления правообладателю земельного участка проекта соглашения для ознакомления, изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости происходит принудительно через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляются лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, уполномоченным органом либо юридическим лицом, созданным РФ или субъектом РФ и обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории, на банковский счет правообладателя, а при отсутствии информации о счете - на депозит нотариуса (п. п. 9, 11 ст. 56.12 ЗК РФ; ч. 5 ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате; ст. 860.11 ГК РФ).
При этом обратите внимание на то, что факт изъятия является бесспорным. Решение суда об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ). Именно поэтому немного ранее мы и упомянули, что в момент изъятия в невыгодном положении оказывается текущий собственник объекта, попавшего в распоряжение.
Цена, указанная в соглашении, финальная?
Как показывает практика, цена, предложенная городом, занижена. И ее нужно оспаривать в судебном порядке.
Для этого нужно сделать следующее: после получения соглашения об изъятии не подписывать его, а ждать истечения срока его действия.
Перед заседанием нужно подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом. Это будет являться шагом к назначению судебной экспертизы, по которой цена будет увеличена.
Как показывает практика Арбитражного суда г. Москвы, размер возмещения может быть увеличен даже в 2 и 3 раза. Например:
1. ДГИ предложил 418 069 863 рубля, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 885 698 583 рубля и имущественная выгода правообладателя составила 467 628 720 рублей (Дело № А40-233827/2024).
2. ДГИ предложил 480 979 000 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 772 615 187 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 291 636 187 рублей (Дело № А40-292230/2024).
3. ДГИ предложил 13 137 425 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 25 841 000 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 12 703 575 рублей (Дело № А40-182123/2024).
Таким образом, для увеличения размера возмещения необходимо:
1. подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом.
2. обосновать убытки, причиненные изъятием.
Как показывает практика, цена, предложенная городом, занижена. И ее нужно оспаривать в судебном порядке.
Для этого нужно сделать следующее: после получения соглашения об изъятии не подписывать его, а ждать истечения срока его действия.
Перед заседанием нужно подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом. Это будет являться шагом к назначению судебной экспертизы, по которой цена будет увеличена.
Как показывает практика Арбитражного суда г. Москвы, размер возмещения может быть увеличен даже в 2 и 3 раза. Например:
1. ДГИ предложил 418 069 863 рубля, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 885 698 583 рубля и имущественная выгода правообладателя составила 467 628 720 рублей (Дело № А40-233827/2024).
2. ДГИ предложил 480 979 000 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 772 615 187 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 291 636 187 рублей (Дело № А40-292230/2024).
3. ДГИ предложил 13 137 425 рублей, по результатам судебной экспертизы цена была увеличена до 25 841 000 рублей и имущественная выгода правообладателя составила 12 703 575 рублей (Дело № А40-182123/2024).
Таким образом, для увеличения размера возмещения необходимо:
1. подготовить грамотное заключение специалиста, которое опровергнет сумму, предложенную городом.
2. обосновать убытки, причиненные изъятием.
